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요즘 전세사기를 당했느니 깡통전세니 안타까운 사연들이 뉴스에서 보도되고 있습니다. 그래서 우리가 전셋집을 구하게 될 때 사전에 알아야 할 전세계약 전과 후 유의사항과 특약내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
전세계약 전
전세 계약서 작성 전에는 반드시 등기부등본을 열람하여 집의 실제 소유자가 누구인지 소유권 외에 행위를 제한할 수 있는 저당권, 전세권 등의 용익물권이 없는지 아니면 세금을 체납하여 생긴 압류는 없는지 등기부등본을 열람하여 확인해야 합니다. 등기부등본은 온라인을 통해서도 쉽게 열람할 수 있습니다.
계약은 반드시 등기부등본상의 실제소유자와 체결하시기를 바랍니다. 만약 대리인이랑 계약해야 할 경우에는 반드시 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 부동산 전세계약을 위임받았다는 내용이 명시된 위임장(임감도장 날인), 인감증명서, 대리인 신분증을 꼭 확인해야 합니다.
계약 후
계약서 작성한 후 전입신고 와 확정일자 받는 것이 임대차계약에서 매우 중요합니다. 잔금을 치른 후 전입한 날로부터 14일 이내 관할 주민센터를 방문하여 신청하거나 정부 24시 앱을 통해서 신청가능 합니다.
전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력이 생기며, 임대인에게 보증금을 돌려받을 때까지 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다. 14일 이내로 신고하지 않으면 과태료를 물을 수 있으니 임대차 계약 하는날 바로 전입 신고 하시고 확정일자 받으시기를 바랍니다.
확정일자는 인터넷등기소에서 신청가능 합니다. 주민센터 방문 시 계약서와 신분증, 전입신고서를 제출하면 계약서 뒷면에 도장을 찍어 줍니다. 이것이 확정일자입니다.
특약 내용
▶전세자금 대출특약 - 전세계약을 할 때 대출을 받아서 잔금을 치러야 할 때가 있는데 대출이 불가능해서 곤란을 겪을 때가 있습니다. 그로 인해 계약이 파기되거나 위약금을 물어야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
그럴 때를 대비해서 계약서 작성 시 잔금은 잔금대출을 이용해서 지급하며 대출이 불가능할 때는 계약을 무효로 한다는 특약을 넣어서 계약금을 지킬 수 있도록 하는 것이 안전합니다
▶전세반환보증특약 - 임대차 기간 중에 주택을 매매하거나 담보를 제공할 경우 사전에 임차인에게 알려주며, 임대인은 전세반환보증 전액 2년 가입 후 보증서를 임차인에게 발송해 준다는 특약사항을 추가합니다
전세보증금을 지키기 위한 안전장치를 특약사항에 적어 넣어 주시는 것이 좋습니다.
▶젠세보증금 반환 특약 - 임대차 기간 만료일에 임대인은 보증금을 즉시 반환해 준다는 특약도 넣으시기 바랍니다.
▶선순위 근저당 말소 특약 - 근저당 설정이 되어 있는 집에 전세계약을 할 경우 임대인이 임차인의 전세금을 받아서 대출금을 갚는 조건으로 계약이 됩니다. 잔금을 다 지급했는데 근저당이 말소되지 않았다면 곤란하니 특약사항에 선 순위 채권을 설정하지 않으며, 잔금 받는 즉시 근저당설정을 말소한다는 특약을 넣도록 하고 위반 시는 계약 무효로 하고 더불어 위약금을 지불해야 한다는 특약을 넣어야 안전합니다.
▶전세보증보가입 특약 - 전세보증보험에 가입하는 조건으로 계약하고, 가입이 안되었을 경우는 계약 무효와 계약금은 위약금 없이 반환한다는 특약사항을 추가합니다.
특약사항은 임대인과 임차인이 서로 협의하에 이루어질 것입니다.
전세보증보험 가입하기
전세보증금이란 임차인(세입자)에게는 거의 전재산이나 다름없는 큰돈일 겁니다. 그래서 내 전재산을 보다 안전하게 지키기 위해서 보증상품에 가입하는 것이 좋습니다.
* 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증
* 한국주택금융공사(HF) 전세자금보증
* 서울보증(SGI) 전세금보장신용보험
각 기관별로 비교하여 본인에게 맞는 기관으로 선택하시기 바랍니다
지금까지 전세계약 전 후 유의사항과 특약내용에 대해서 알아보았습니다.